Пройти все этапы легального строительства в сжатые сроки удается не каждому, тем более, что сроки получения проектной документации часто существенно отличаются от установленных законом. Вот и приходится многим застройщикам самовольно осуществлять строительство, а только потом заниматься его легализацией.

Для того чтобы получить документацию на строительство объекта недвижимости, нужно потратить массу времени и немалую сумму денег. Разрешительная процедура выглядит примерно так:
- получение разрешения на строительство;
- получение данных для проектирования;
- разработка проектной документации на строительство и ее утверждение;
- получение разрешения на строительные работы.

Как гласит ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) жилая постройка, строение и другая недвижимость могут считаться самовольным строительством в том случае, если они построены (строятся) на земельном участке, который не был в свое время отведен для этих целей и без наличия соответствующего разрешения, утвержденного проекта или с нарушениями строительных норм и правил. Так, лицо, осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не может считаться таким, которое приобрело законное право собственности на имущество.
Однако, в соответствии с п. 5 ст. 376 ГКУ суд может признать право собственника (пользователя) земельного участка на владение самовольно построенной им недвижимостью, но только в том случае, если при этом не нарушаются права других лиц.

Узаконивание в судебном порядке

В соответствии со ст. 392 ГКУ собственник имущества имеет право предъявить иск о признании судом его права собственности, если это право оспаривается другим лицом. Такой иск подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения оспариваемого объекта недвижимости в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса Украины (ГПКУ). Ответчиком, оспаривающим право собственности на объект недвижимости, является орган местного самоуправления. Кроме искового заявления в суд необходимо подать документы, подтверждающие оплату госпошлины в размере 1% от цены иска, но не менее трех и не более 100 необлагаемых минимумов доходов граждан. Госпошлина регламентируется Декретом Кабинета министров «О государственной пошлине» от 21.01.1993 г, пунктом 1 ст. 3.

Учитывая судебную практику решения таких споров, а также положения Законов Украины «Об основах градостроительства» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений», для признания права собственности на объект самовольного строительства суду необходимо:

1. истребовать и изучить документы, которые подтверждают право собственности или пользования земельным участком, на котором возведен оспариваемый объект;
2. получить подтверждения факта строительства объекта за средства собственника участка, для чего должны быть изучены платежные документы на строительные материалы и показания свидетелей;
3. определить круг лиц, права которых могут быть нарушены и убедиться в том, что такие права не были нарушены;
4. изучить документы на объект недвижимости, предоставленные бюро технической документации

Далее, в соответствии со ст. 144, 149 ГПКУ, для определения соответствия объекта строительным нормам и правилам, назначается комплексная судебная экспертиза, специалисты выдают экспертное заключение. Если экспертное заключение свидетельствует о том, что строительство было осуществлено в соответствии со всем нормами и правилами, то на основании такого документа суд должен обязать орган местного самоуправления (ответчика) оформить акт ввода в эксплуатацию, на основании которого застройщик оформляет правоустанавливающий документ на объект самовольного строительства.

Как в соответствии с нормой Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений», п/п 1 п. 1 ст. 4, право собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, основанием для которой является в том числе и решение суда.

Важно знать, что факт государственной регистрации права собственности на объект самовольного строительства не освобождает его собственника от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании и строительстве. Это значит, что в соответствии со ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях, лицу, самовольно построившему дом придется заплатить штраф в размере 85-170 грн.

Существует также временный порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости (Постановление КМ №1035 от 09.09.2009г).  Такой порядок действует для частных жилых, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями, которые построены физическими лицами с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года и не имеют разрешений на выполнение строительных работ. Кроме этого, застройщику необходимо до 31 декабря 2010 года подать заявление о принятии в эксплуатацию такого объекта. В соответствии с временным порядком принятия в эксплуатацию, такая процедура является платной и осуществляется инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля, о чем выдается сертификат соответствия здания государственным строительным нормам, стандартам и правилам. К заявлению должны прилагаться документы, перечень которых зависит от площади и этажности здания. Так, для частных жилых домов усадебного типа общей площадью до 200 м.кв. включительно, с количеством надземных этажей не более двух, с хозпостройками общей площадью не более 100 м.кв. требуются следующие документы:

• технический паспорт здания (выдается бюро технической инвентаризации)
• справка о решении исполнительного органа власти о согласовании принятия здания в эксплуатацию.

Если дом общей площадью до 350 м.кв. включительно, с хозяйственными сооружениями до 150 м.кв. включительно или дом более 350 м.кв., то перечень документов несколько больше. К перечисленным выше двум документам добавляются еще:

• документ на право собственности или пользования земельным участком;
• отчет о проведении технического осмотра органом госпожнадзора и санитарно-эпидемиологической службой.

Далее следует уплатить административный штраф за сооружение здания без наличия разрешения на проведение строительных работ (ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях) и внести плату за выдачу сертификата, размер которой соответствует 0,1 – 0,6 минимальной заработной платы и зависит от площади строения.
После получения документов и квитанций об оплате инспекция архитектурно-строительного проектирования должна принять решение о выдаче сертификата в десятидневный срок. Важно знать, что отказ в выдаче сертификата возможен только в том случае, если заявитель подал не полный пакет документов, о чем гласит п.5 Временного порядка.

24/02/2010